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第六百八十五章 环球地产的计划

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第六百八十五章环球地产的计划

……

“老板,华夏房地产行业的杠杆普遍超过70%以上。而且不同于美国的是还可以通过期房销售来回笼资金。既然如此,我们为什么只守着一二线城市的核心地块?就像您说过的,通过在三四线城市的期房销售回笼资金,支撑一二线核心区块的建设就是一个完美的房地产开发流程。这样,我们不仅可以留下更多的一二线核心城市的住宅资产用于出租,还能够获得更多的小区物业。”

“老板,物业服务虽然不如房地产开发和房屋中介,但也是我们集团业务的有力补充。另外,房地产开发总有低潮期,到时拥有足够住宅物业服务收入的我们,将获得持久的资金收入,有效的弥补房地产开发方面的亏空。”

“至于您担心的人员不足的问题。建设方面我们可以交给华夏房地产建设总公司,以及和黄这样的专业建筑公司。销售可以外包给专门的房屋销售企业,我们只需要负责设计和投资就可以。虽然利润率会低一些,但也节省了我们的时间和精力。”

“你有自己的想法,打算在房地产开发领域大展拳脚我并不反对,但是我的要求你必须完成。…京城有东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山,六个核心城区,魔都有黄浦、徐汇、静安、长宁、杨浦、虹口、普陀,七个核心城区。鹏城有福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗,六个核心城区,羊城有越秀、海珠区、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙,七个核心城区。”

“津门、金陵、武昌、杭城、苏杭、岛城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、长安、宁城、莞城、新吴、泉城、大~连、春城、泸州、鹭岛,共计20个二线城市,每个城市有2~4个不等的核心城区,总共是75个。算上一线城市的26个,共计101个!”

“我要求每个核心城区的房地产开发面积不少于600亩,可以分散开发,也可以集中于一起,可以是住宅小区,也可以是饱含酒店、公寓、购物中心的商业综合体,你自己视周围的区位因素来决定。”

“现在一线城市的土地出让价在160万~250万每亩;二线城市的土地出让价在40~150万不等。取中间值,一线城市需要1.56万亩土地,以及319.8亿土地收购资金。二线城市需要4.5万亩土地,以及427.5万土地收购资金。24个城市,6.06万亩土地,总计需要资金747.3亿华夏币。我给你420亿,然后让汉华和东方集团为你发行80%的ABS,这样你可以拥有756亿华夏币的土地购置资金。多出来的部分,可以作为补充,应付突发状况。环球集团的收入,可以作为项目前期平整土地、打地基的资金,后续的建设资金,以期房销售回笼。”

“期房销售所得可以满足三个月的建设投入后便停止销售。我会再让汉华信托和东方集团,以所有项目的总房产为抵押,发行第二笔ABS,来满足后续的项目开发资金。也就是说在整个项目开发完成之前,你只需要通过期房销售回笼半年的项目开发投入。”

“等到整个项目建成后,可以通过销售现房所得收入,偿还所有的ABS债券和利息。根据我的推算,在所有项目历时三到五年完工后,房产的价格会上涨1~1.5倍。到时我们可以保留更多的房产和物业,并实现利润最大化。”

“另外,环球集团今年,以及项目开工后的第一年,所有净收入都要投入到这24个城市的核心项目当中。但后续年份,以及所有资金在账户中流传所产生的额外收益,可以留给你自己使用。”

现在华夏存款日利息高达万分之二,420亿的资金在华夏的银行里存一天,就是840万,一个月就是2.52亿华夏币。另外,项目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的账户里,环球集团这么大的开发工程,完全可以为自己争取更有利的条件。林林总总,节省出来的资金会非常可观,足够唐文芳在三线城市纵横捭阖了。

“唐总,只要在三到五年内完成我101个区,6.06万亩的开发计划。环球地产其余的业务到底能发展到什么程度,全看你的本事,我不会过问。但有一点,但凡是环球地产开发的地产项目不能出现任何的质量问题。”

“明白!”

唐文芳表情凝重的点了点头。大老板虽然给了她很多自由施展才华的空间,但那6.06万亩,4036万平方米的房地产开发工程,也是一个巨大的压力。

郭守云笑了笑,站起身走到距离投影仪更近的地方。

“我不是一个苛刻而吝啬的老板,你自己开发的项目,你可以获得净利润的1.5%作为你的个人回报,项目团队可以分享3.5%。至于24个一二线城市的核心项目,待它们建成,并偿还所有债券和利息后,第一年的运营净收入,你可以得到1%的回报,项目团队得到4%。”

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